不動産に関する税金

不動産に関する税金

※ 不動産の税金計算で「不動産の価額」とは、原則として、固定資産課税台帳に登録された価額(固定資産税評価額)をいいます。
※ 「課税標準額」とは、税率を乗じる対象の価額をいいます。

不動産を取得した場合
 「印紙税」「 登録免許税」 「不動産取得税」 「贈与税」 「相続税」 「所得税の住宅ローン控除」

不動産を売却した場合 (不動産業者以外の一個人の場合)
 「印紙税」 「譲渡所得に対する所得税」 「住民税」 及び不動産を所有している場合 「固定資産税」 「都市計画税」 「特別土地保有税」 不動産を貸している場合 「不動産所得に対する所得税及び住民税」 「事業税」 その他 「消費税」    

不動産を所有している場合
「固定資産税」「都市計画税」「特別土地保有税」

不動産を貸している場合
「不動産所得に対する所得税及び住民税」「事業税」

その他
「消費税」

印紙税(売買契約時)

土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼って、消印をします。これが、印紙税の納付になります。

■ 印紙税の額

売買契約書に記載された金額に応じて印紙税が決められており、下記のとおりとなります。
※ 平成23年3月31日までに作成される契約書の場合

登録免許税(売買契約後)

土地や建物を取得すると、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。登記のときに納める税金を登録免許税といいます。なお、表示登記には登録免許税は課税されません。

  計算方法
この税金の計算は、次の算式によります。
 不動産の価額(固定資産税評価額)×税率=税額 税率は、登記の内容によって異なり、下記のとおりとなります。

特例措置
一定の要件を満たした不動産については、登録免許税の軽減が認められています。

不動産取得税 (物件引き渡し後)

土地や建物などの不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。ここでいう「取得」とは、現実に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係がありません。ただし、相続による取得については課税されません。
    計算方法   この税金の計算は、次の算式によります。 不動産の価額(固定資産税評価額)×4/100=税額 ※ 平成21年3月31日までに取得した住宅及びその敷地については、100分の3相当額に軽減されます

  軽減措置(平成21年3月31日までに取得した場合)

※ 従来、中古住宅の特例を受けるためには、取得する建物が「人の居住用に供された」ものであることが必要でしたが、平成17年度の改正で「人の居住用に供された」ことのない建物も特例の対象とされました。その結果、居住用以外の用途で使用されていた建物(例えば事務所など)を取得した場合でも、居住するために取得したのであれば、特例の適用が可能となります。

  軽減を受けるための手続   軽減を受けるには、その不動産の取得の日からおおむね60日以内に、都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をしなければなりません。 この申告の際には、通常、次のようなものが必要とされています。 a. 契約書 b. 登記簿謄本(又は登記事項証明書) c. 最終支払の領収書 d. 印鑑 なお、手続の際必要なものは、各都道府県によって多少異なる場合がありますので、申告をする都道府県税事務所にお問い合わせ下さい。

贈与税(現金や不動産などの贈与を受けたとき)

個人から現金や不動産などの財産の贈与を受けた場合にかかるのが贈与税です。また、時価より著しく低い価格で財産を買った場合や、金銭の支払いがないのに不動産の名義を変更した場合、借金の免除を受けた場合なども税法上、贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。

  計算方法   この税金の計算は、次の算式によります。 (1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の価格の合計-基礎控除110万円)×税率=税額 ※ 110万円までの贈与については税金がかかりません

  《贈与税の速算表》   ※ 下記の課税価格は、基礎控除額、贈与税の配偶者控除額を控除した額です   課税価格 税率(%) 控除額(万円) 課税価格 税率(%) 控除額(万円)

  軽減措置 1.配偶者控除 婚姻期間が20年以上の配偶者からの居住用不動産(又は居住用不動産の取得資金)を贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであるときは、2000万円までの控除があります。 ※但し、この制度はその夫婦に対して一度だけです。  
住宅の取得資金や住宅の新・増改築等のための資金の贈与を受けたときは、下記の要件を満たす場合に軽減されます。   区分 要件の内容
適 用 を 受 け る こ と が で き る 者 次のすべての要件を満たす人が対象となります。
1. その年分の所得税の合計所得金額が1200万円以下であること ※給与所得者の場合は、給与所得控除後の金額
2. 以前にこの特例の適用を受けたことがないこと。
3. 次のa.b.いずれかの要件を満たすこと。
  a. 住宅取得資金等を贈与により取得した日前5年以内にその者または配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと。(注1)  
  b. 住宅取得資金等を贈与により取得した日前5年以内に居住していたその者または配偶者の所有する家屋およびその敷地を、その贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡(家屋の立替を行う場合のその家屋の滅失を含む)していること。(注2)  
(注1) 贈与前5年以内に住宅を所有していたが、それが店舗併用住宅であり、居住用部分の床面積の割合が2分の1未満である場合には、適用を受けることができます  
(注2) 贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡ができなかった場合には、本則課税による税額のほか、過少申告加算税や延滞税が課せられますので、ご注意下さい。
対 象 と な る 贈 与 親から子へもしくは祖父母から孫への住宅取得を目的とする金銭の贈与にかぎる。
 (注)贈与は金銭にかぎられ、土地や建物で贈与した場合には対象となりません。 対 象 と な る 住 宅 新 築 住 宅 次の全ての要件を満たす住宅が対象となります。
1. 床面積(マンションの場合には区分所有面積)が50平方メートル以上であること。
 2. 住宅取得資金等の贈与を受けた年の翌年3月15日までに、新築または取得をし、その者の居住の用に供 している住宅用の家屋。なお、新築の場合においては、工事が完成していない場合でも建造物として認められる時以後のの状態にあり、その完成遅滞なくその者の居住の用に供することが確実であると見込まれ  る住宅用の家屋も対象になります。
 (注)1. 住宅用家屋の新築または取得とともにするその敷地の用に供される土地の購入のための資金も対象となります
    2. 定期借地権付き住宅を購入する場合の保証金で、権利金とみなされる部分も対象となります。
中 古 住 宅 次のすべての要件を満たす住宅が対象となります。
 1. 新築住宅の1.2.と同じ
 2. 新築されてから20年(建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などの住宅は25年)以内であること。
 増 改 築 等 次のすべての要件を満たす住宅の増改築等が対象となります。
1. その増改築等の工事費用が1000万円以上であること。
 2. その増改築等を行った後の住宅の床面積が増改築等を行う前の床面積より50平方メートル以上増加すること。
  (注) ここでいう「増改築等」とは、原則として次のとおりとされています。  
   a. 戸建住宅の場合は、増築、改築、大規模な修繕・模様替    
  b. マンションの場合は、その専有部分の床、間仕切壁、外壁の室内面または階段の一以上について行われる過半の修繕・模様替  
   c. マンションを含む家屋の一室の床または壁の全部について行われる修繕・模様替

《税額の早見表》  
※ 下記の課税価格は、基礎控除額、贈与税の配偶者控除額を控除した額です 

軽減を受けるための手続   軽減を受けるためには、贈与税の申告書に、この特例の適用を受けようとする旨の記載をし、次の書類を添付して住所地の管轄の税務署長に翌年の2月1日から3月15日までに提出しなければなりません。 <新築住宅> 住宅取得資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築または取得した住宅用家屋に入居した場合は、次の書類が必要となります。
1. 住宅取得資金等の贈与を受けた年における全ての贈与に係る贈与税額の計算に関する明細書
2. 住宅取得資金等の贈与を受けた年における所得金額を明らかにする書類
3. 戸籍の謄本または抄本および戸籍附票の写し(住宅取得資金等の贈与を受けた日以後に作成されたもの)
4. 住宅取得資金等の贈与を受けた日前5年以内に居住していた家屋が、自己または配偶者の所有ではない旨(店舗等併用住宅を所有していた場合は居住用部分の面積が2分の1未満である旨)を証明する書類
5. 適用を受けようとする住宅用家屋の登記簿謄本または抄本
6. 住民票の写し(入居した日以後に作成されたもの)
7. 住宅用家屋の買換えや建替えの費用に充てるために金銭の贈与を受けた場合は、その譲渡にかかる売買契約書等
<中古住宅> 


1. 新築住宅の1.~7.までの各種添付書類 ※ 適用を受けようとする住宅用家屋が床面積要件に該当することがこれらの書類に記載された事項によって明らかでない  場合は、これらの書類のほかに、その床面積要件に該当することを証明する書類が必要となります。 <住宅の増改築等>
1. 新築住宅の1.2.3.の添付書類 2. 増改築等を行った住宅用家屋の登記簿謄本または抄本 3. 増改築等の工事請負契約書 4. 増改築等工事証明書

相続税(現金や不動産などの相続を受けたとき)

人が亡くなったときに、その亡くなった人(被相続人)から財産の移転を受けた場合に係る税金です。この相続税は、相続や遺贈(遺言によるもの)によって財産を取得した個人に対して課せられるものですが、その財産の課税価格の総額が遺産に係る基礎控除額以下であれば、課税されないこととされています。 相続税のかかる財産は、亡くなった人のすべての財産が対象となりますが、お墓や仏壇などの特定のものは対象とされません。また、生命保険や死亡退職手当金などは、亡くなった後に配偶者などが受け取るものですが、これも取得財産とみなされて相続税の対象となります。

<相続や遺贈(遺言によるもの)による取得財産>
土地、建物、株式等の有価証券、預貯金、現金、貴金属、書画骨とう等
※個人営業の場合には売掛債権や受取手形などの営業上の財産も対象になります 

<相続や遺贈によって取得したものとみなされる財産>
生命保険金、死亡退職金、生命保険契約に関する権利、定期金に関する権利等

<相続税の対象とされない財産>
 相続人のもらった生命保険金等の合計額のうち法定相続人1人あたり500万円までの額(相続人全体で計算します)、相続人のもらった退職手当金等の合計額のうち法定相続人1人あたり500万円までの金額、墓所、仏壇、祭具、国等に寄付した財産など

  法定相続分   法廷相続分とは、民法によって各相続人が取得する財産の割合を定めているものです。 ただし、これは法律で定められた権利の割合ですから、実際には相続人の協議によって各相続人の取得する財産の配分を決めることとなります。 《法定相続分》 法廷相続分とは、民法によって各相続人が取得する財産の割合を定めているものです。 ただし、これは法律で定められた権利の割合ですから、実際には相続人の協議によって各相続人の取得する財産の配分を決めることとなります。
《法定相続分》

計算方法   相続税額の計算方法は次のとおりです。 1. 課税価格の計算 相続税のかかる財産の価額-債務及び葬式費用+ 生前贈与財産の価額(死亡前3年以内に贈与されたもの)=課税価格 (各人別に計算します) 2. 課税遺産総額 各人の課税価格の合計額-基礎控除額=課税遺産総額 基礎控除額は、5000万円+(1000万円×法定相続人の数) (各人の課税価格の合計額が基礎控除額以下であれば相続税はかからないことになります) (注) 法定相続人の中に養子がある場合、上記算式の法定相続人の数に含めることができるのは、養子以外に実子がいるときは1人のみ、実子がいないときは2人までとされています。 3. 相続税の総額の計算 課税遺産総額×法定相続人の法定相続分の割合×相続税の税率= 各人の法定相続分に対する税額 各人別の法定相続分に対する税額を合計したものが相続税の総額になります。  

《相続税の速算表》   法定相続人の取得金額 税率(%) 控除額(万円)

小規模宅地等についての軽減  
 事業用または居住用の宅地については、その面積のうち小規模宅地部分(事業用は400平方メートルまでの部分、居住用は240平方メートルまでの部分、その他は200平方メートルまでの部分)について、相続税の課税価格の計算にあたり、次の軽減措置が適用されます。   区 分 減額割合 適用対象面積 (平方メートル)
住宅用宅地等(不動産貸付等の用に供されていた宅地等を除く)
a. 被相続人が営んでいた事業を申告期限まで引き続き営んでいる場合 特 定 事 業 用 宅 地 等 100分の80 400
b. 被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期限まで自己の事業の用に供している場合
c. a.及びb.以外の場合 100分の50 200 居住用宅地等

a. 配偶者が取得した場合 特 定 居 住 用 宅 地 等 100分の80 240
 b. 被相続人と同居していた親族が申告期限まで引き続き居住している場合
c. a.及びb.の者がいない場合、相続開始前3年以内に自己または配偶者所有の家屋に居住したことのない親族が取得した場合
d. 被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合
e. a.からd.以外の場合 100分の50 200
特定の同族会社の事業用宅地等
a. 申告期限まで引き続きその同族会社の事業の用に供される場合 特 定 同 族 会 社 事 業 用 宅 地 等 100分の80 400
b. a.以外の場合 100分の50 200 不動産貸付等の用に供されていた宅地等   100分の50 200    
※ 上記表の特定事業用等宅地等(特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等)、特定居住用宅地等およびそれ以外の  その他の宅地等のうち、いずれか2以上の宅地等がある場合の適用対象面積の計算は、次の算式となります。
特定事業用等宅地等の面積+(特定居住用宅地等の面積×400/240)+ (その他の宅地等の面積×400/200)≦400平方メートル

《相続税額(概算額)の早見表》   子供の人数 1人 2人 3人 4人 課税額の合計
※ この表は、相続人が配偶者と子供の場合です。 ※ この表は、配偶者と子供が法定相続分に応じて遺産を取得したものとして税額を計算してあります。

住宅ローン控除(所得税の確定申告のとき)

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築等をした際に、金融機関などから返済期間10年以上の融資を受けた場合には、所定の手続きをとれば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。なお、この控除は、住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

  控除が受けられる住宅の要件     要 件
新 築 住 宅
1. 住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成20年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
2. 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
3. 床面積が50平方メートル以上あること。
4. 居住用と居住用以外の部分(店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(居住用の部分のみが控除の対象)

中 古 住 宅
1. 中古住宅を取得し、平成20年12月31日までに、その住宅を自己の居住の用に供すること。
2. 新築住宅の2.~4.と同じ。
3. 次のイ.ロ.のいずれかに該当すること イ.新築されてから20年(建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などの住宅は25年)以内の住宅であること。 ロ.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること。

増 改 築 等
1. 自ら所有し、居住している家屋で平成20年12月31日までに増改築等を行い、同日までに入居すること。
2. 増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること。
3. 工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること。
4. 増改築を行った後の住宅の床面積が50平方メートル以上であること。
5. 増改築を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること。
6. 増改築の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。

控除が受けられる借入金等の範囲   下記の借入金または債務で、その年の12月31日現在の残高が対象となります。 なお、これらの借入金等は、控除が受けられる要件を満たした住宅を新築または取得、増改築等をしたときにその取得資金(敷地も含む)に充てるためのものに限られます。
1. 住宅取得等の資金として、銀行などの民間の金融機関、住宅金融公庫、地方公共団体等からの借入金で、その償還期間が10年以上の割賦償還によって返済するもの。
2. 建設業者に対する住宅の取得等の工事請負代金の債務、宅地建物取引業者、都市再生機構(旧都市基盤整備公団)、地方住宅供給公社等に対する 住宅取得による支払債務で、賦払期間が10年以上の割賦払によって支払うもの。
3. 都市再生機構(旧都市基盤整備公団)、地方住宅供給公社等の分譲した中古住宅の承継債務で、承継後の債務の賦払期間が10年以上の割賦払 によって支払うもの。
4. 給与所得者等が、その勤務先からの借入金またはその勤務先に対する住宅の取得等の代金の債務で、償還期間または賦払期間が10年以上の割賦償還または割賦払によって返済し、または支払うもの。
※ 4.の場合、年利率1%未満のものや会社役員が会社から借入れるものなどは、控除の対象になりません。

控除が受けられない場合   控除の要件を満たす場合であっても、次の場合には住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
1. その年分の合計所得金額が3000万円を超える場合
2. 入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、居住用財産を譲渡して次のような特例の適用を受ける場合
 a. 居住用財産の3000万円特別控除
 b. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
 c. 居住用財産の買換えの特例 d. 中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例
3. 中古住宅の取得において、その取得が配偶者や親族等の特殊関係者(その取得から引き続き生計を一にする者に限る)から行われるとき

  控除される金額   住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、居住の用に供した年に応じて、 次の算式によって計算されます。 年末借入金残高×控除率=ローン控除額  

《控除率・控除期間・年末借入金残高の限度》   居住開始の日 平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年

控除を受けるための手続   住宅ローン控除の適用を受けるには、控除を受ける金額の明細書のほか、次の書類を確定申告書に添付して、所轄の税務署長に提出しなければなりません。   区分 添付書類
新 築 住 宅
1. 建物やその敷地の登記簿謄(抄)本、新築工事の請負契約書または売買契約書の写し
2. 住民票の写し
3. 金融機関や建築業者等の借入先から交付された「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」

中 古 住 宅
1. 売買契約書、債務の承継に関する契約書の写し
2. 建物やその敷地の登記簿謄(抄)本、新築住宅の場合の2.3.の書類

増 改 築 等
1. 増改築後の建物の登記簿謄(抄)本
2. 増改築等に係る工事の請負契約書の写し
3. 新築住宅の場合の2.3.の書類    

※ なお、サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整の段階で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

消費税

消費税は、物の消費やサービスに対してかかる税金で、売買価格またはサービスの対価に対し、5%(うち地方消費税1%)の税率で課税されます。

  不動産関係の事項にかかる課税、非課税についての一覧表 (○課税 ×非課税)

譲渡所得に対する所得税及び住民税

個人が、土地や建物を売却し、利益(譲渡益)が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税がかかります。この課税対象となる利益のことを、税法上「譲渡所得(金額)」といいます。土地建物等を売却した場合の税金は、まずこの「譲渡所得」を計算し、その売却した土地建物等の所有期間(短期または長期)に応じた税額計算の方法によって計算します。

※短期--5年以下   長期--5年超
※損失(譲渡損失)が生じた場合は、給与所得等の他の所得と通算(損益通算)することができません。但し、一定の要件を満たす居住用財産の場合は損益通産ができる場合があります。

  所有期間の区分  
土地建物等を譲渡した年の1月1日において所有期間が、 5年以下の場合を短期譲渡所得 5年を超える場合を長期譲渡所得 といいます。 取得の日は原則として、次の基準とされます。
a. 購入の場合は、引渡しの日(売買契約の効力発生の日とすることもできます)
b. 自己建設した場合は、建設完了の日
c. 中他に請け負わせた場合は、引渡しの日 なお、贈与や相続による取得は、みなし譲渡課税が行われているものを除いて、取得時期を引き継ぐこととされています。
譲渡の日は原則として、土地、建物等を買主に引き渡した日ですが、売買契約の効力発生の日とすることもできます。

課税譲渡所得金額の計算   課税譲渡所得金額の計算は、次の算式によります。
譲渡価額-取得費-譲渡費用-特別控除額=課税譲渡所得金額
<譲渡価額> 売却価額等、相手に実際に売り渡した金額

 <取得費>
売却した土地や建物の購入価格(建物は減価償却後)・購入の際の仲介手数料・購入の際に支払った立退き料や移転料・購入の際に売買契約書に貼付した印紙税・購入の際の登録免許税や登記手数料・不動産取得税・特別土地保有税(取得分)・搬入費や据付費・購入の際の建物の取り壊し費用など、取得するために要した費用。領収書、契約書等によって確認します。
※取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%となります。

<譲渡費用>
売却の際の仲介手数料・売却に伴う広告費や測量費・売却の際に売買契約書に貼付した印紙税・売却に伴い支払う立退き料・売却の際の建物の取壊し費用など、売却するためにに要した費用。領収書、契約書等によって確認します。

<特別控除額>
居住用財産の売却の場合は3000万円・特定住宅地造成事業等のために土地等を売却した場合は1500万円などの特別控除があります。

  長期譲渡所得の税金の計算   この税金の計算は、次の算式によります
課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%+住民税5%)=所得税額及び住民税額

短期譲渡所得の税金の計算   この税金の計算は、次の算式によります
課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%+住民税9%)=所得税額及び住民税額
※国等に対する譲渡の場合には税率が20%(所得税15%+住民票5%)

  軽減の特例措置  
譲渡した土地建物等が自分の居住している住宅やその敷地である場合や、優良住宅地の造成事業等のために土地等を譲渡した場合など特定の場合については、一般の譲渡の場合にくらべて、税金が軽減される特例が設けられています。 主な特例は次のものがあります。  

1. 居住用財産を売却した場合の特例  
 a. 居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除  
 b. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例  
 c. 居住用財産の買換え特例  
 d. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例

2. 優良住宅地の造成等のために土地を売却した場合の特例

3. 中高層耐火建築物の建設のための買換えの特例

4. 特定事業用資産の買換えの特例

5. 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1500万円特別控除

1.居住用財産を売却した場合の特例  
※各特例を受けるためには、それぞれ要件が定められています。    

■a. 3000万円特別控除   居住用の財産を譲渡した場合に所有年数に関係なく、適用を受けることができます。 この特例は、課税譲渡所得金額の計算時に特別控除額に3000万円を加算し、課税譲渡所得金額が軽減されます。

<要件> 以下のいずれかに該当する場合に適用を受けることができます。  
1. 現に自分が住んでいる住宅やその住宅とともに敷地を譲渡した場合
2. 以前に自分が住んでいた住宅やその住宅とともに敷地を住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡した場合(その家屋に住まなくなった後は、その家屋をどのように使用していてもかまいません)
3. 敷地のみの譲渡で、下記a.b.全てを満たす場合  
 a. その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したもの  
 b. その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付等の業務の用に供してないこと
※ 敷地のみの譲渡で上記3.のほか、災害等により住宅が滅失した場合は、適用される場合があります。
※ 住宅とその敷地をそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用しているものであれば、これを売却したときには、夫と妻のそれぞれについて3000万円の特別控除が受けられます。
※ 住宅とその敷地の名義が違う場合は、下記a.b.c.の全てを満たしていれば適用を受けることができます。ただし、名義人それぞれに適用ではなく、あわせて3000万円となります。

 a. その家屋とともに敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと  
 b. その家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること  
 c. その土地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること

※ 特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません。  
1. 配偶者、直系血族(親、子、孫など)生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族  
2. 本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社
※ 居住用財産の特例は3年に1度しか適用を受けることはできません。

b. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例  
個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に適用されます。 この特例は、(a.)3000万円特別控除と併用することができ、税率が軽減されます。
<要件> 以下のいずれかに該当する場合に適用を受けることができます。  
1. 現に自分が住んでいる住宅
2. 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡したもの
3. 上記1.2.の住宅およびその家屋とともに譲渡された敷地
4. 災害によって滅失した1.の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものに限ります。  

<計算方法>
3000万円特別控除後の譲渡益について、次の税率で課税されます。  
○ 3000万円特別控除後の譲渡益のうち6000万円以下の部分---------所得税10%、住民税4%
○ 3000万円特別控除後の譲渡益のうち6000万円を超える部分-------所得税15%、住民税5%

■c. 居住用財産の買換え特例  
<A.特定の居住用財産の買換え特例>
今まで住んでいた住宅やその敷地(譲渡資産)を売却し、新たに居住用の住宅やその敷地(買換資産)を取得する場合に、税額が軽減されます。
<A.要件> 平成15年12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を売却した場合で、譲渡資産および買換資産が、下記の要件に該当する場合に適用を受けることができます。

<B.相続等により取得した居住用財産の買換え特例> 父母または祖父母が住んでいた住宅やその敷地(譲渡資産)を売却し、新たに居住用の住宅やその敷地(買換資産)を取得する場合に、税額が軽減されます。 <B.要件> 父母または祖父母が住んでいた住宅やその敷地で、相続または遺贈によって取得した居住用の住宅やその敷地を売却した場合に譲渡資産および買換資産が、下記の要件に 該当する場合に適用を受けることができます。

<計算方法(AB共通)>  
1. 譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を下回る場合
(譲渡資産の売却額≦買換資産の購入額)
その譲渡がなかったものとして税金はかかりません。


2. 譲渡した資産の譲渡価額が買換えた資産の取得価額を上回る場合 (譲渡資産の売却額>買換資産の購入額) 売却代金のうち、購入代金に充てた部分については譲渡がなかったものとして税金はかかりません。   購入代金を上回る部分(売却代金が残った部分)についての計算は次の算式によります。 譲渡資産の売却代金-買換資産の購入代金=収入金額 (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×収入金額/譲渡資産の売却代金=取得費および譲渡費用 収入金額-取得費および譲渡費用=課税長期譲渡所得金額 ※ 買換え特例は、正確には税金がかからないということではなく、その譲渡の時点では課税しない(譲渡がなかったものとして)ということで、その後に買換えた資産を売却する場合には元の分まで遡って課税されます。(課税の繰り延べ)将来、買換えた資産の売却予定がある場合は注意して下さい。


d. <C.居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の繰越控除の特例>  
個人が、自己の居住用財産を買換えた際に、その譲渡資産について損失が生じたとき(譲渡した年に、給与所得や他の所得と損益通算をしても控除しきれなかった損失部分)は、その譲渡した年の翌年から最長3年間にわたって譲渡損失の金額が総所得金額等から繰越控除されます。なお、この繰越控除は、住宅ローン控除との併用が認められています。  
※ 譲渡資産のうち、50平方メートルを超える家屋の敷地が含まれている場合には、その敷地に係る損失のうち500平方メートルを超える部分に相当する損失は除かれます。  
<C.要件>

<C.計算方法>   1. 譲渡損失の金額(繰越控除の対象となる金額)の計算は、次の算式によります。
譲渡収入-取得費-譲渡費用=譲渡所得に係る損失額(赤字の額)
他の所得金額-譲渡所得に係る損失額=譲渡損失の金額(控除しきれない損失額)

※特例が適用されない場合
居住用財産を売却した場合の特例は、他の特例の適用を受ける場合や、譲渡先が身内などの場合など、一定の条件に該当すると適用が受けられない場合があります。下記に特例が適用されないケースを一覧表にしてありますので、参考にして下さい。

<特例が適用されないケース>



(注) 5.の居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除の特例については、一つの買換え資産にたいして複数の譲渡資産がある場合(譲渡年が異なる場合を含む)には、その重複適用は認められず、いずれか一方の譲渡資産にしか適用されません。
居住用財産を売却した場合の特例の適用を受けるための手続   譲渡所得の申告手続のときに下記の書類を添付して所轄の税務署に提出します。

<添付書類>

2.優良住宅地の造成等のために土地を売却した場合の特例  
個人が平成15年12月31日までの間に、所有期間5年超の土地等を譲渡した場合において、その譲渡が優良住宅地の造成等のための譲渡の場合には、その税率が軽減されます。 なお、この特例は、土地等の譲渡についてのみ適用され建物の譲渡は対象となりません。

<要件> 下記1.から13.までのいずれかに該当する優良住宅地の造成等のために譲渡した土地  
1. 国または地方自治体等に対する土地等の譲渡
2. 都市基盤整備公団等の行う住宅建設または宅地造成の用に供するための土地等の譲渡
3. 収用交換等による土地等の譲渡
4. 第1種市街地再開発事業の用に供するための土地等の譲渡
5. マンションの建替えの円滑化等に関する法律にもとづくマンション建替事業の施工者に対する土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該事業の用に供されるもの
6. 特定の優良な建築物を建築する事業の用に供するための土地等の譲渡で、次の要件を満たすもの  
 a. その建築物の建築が、市街化区域内および非線引都市計画区域内で用途地域が定められている区域内において行われるもの  
 b. 建築工事の施工地区面積が500?以上であること  
 c. 建築される建築物の面積が150?以上であること(建築物の用途は問われません)  
 d. 上記a.からc.に加え、さらに次のうちいずれかひとつの要件を満たすこと     ○ (1-建ぺい率)+1/10以上の空地が確保されていること(通常より10%増しの空地の確保が必要)    
  ○ 2以上の土地所有者等の敷地統合であること    
  ○ 都市計画施設用地等(都市計画決定された公園・道路など)が確保されていること
7. 特定の民間再開発事業(地上階数4以上の中高層耐火建築物の建築をすることを目的とする事業で、その事業が既成市街地等・高度利用地区・再開発地区計画などの区域内で施行されることおよび施行地区の面積が、所定の規模以上であること等、一定の要件を満たすもの)の用に供するための土地等の譲渡
8. 一団の宅地造成事業の用に供するための土地等の譲渡で、次の要件を満たすもの(業務用地を含む複合的宅地造成事業)  
 a. 開発許可または土地区画整理事業の許可を受けた事業であること  
 b. 施行地区面積が下記の面積であること    
  ○ 市街化区域内の場合 1000平方メートル以上    
  ○ 非線引都市計画区域内の場合 3000平方メートル以上    
  ○ 市街化調整区域内の場合 5ヘクタール以上  
 c. 都市計画施設または公共施設用地の比率が30%以上であること
9. 大都市地域における優良宅地開発の促進に関する緊急措置法の宅地開発事業計画の優良認定および都市計画法の開発許可を受けて行われる複合的宅地開発事業の用に供するための土地等の譲渡
10. 都市計画法の開発許可を受けて行う一団の住宅地造成事業の用に供するための土地等の譲渡
11. 都市計画法の開発許可を要しない一団の住宅地造成事業の用に供するための土地等の譲渡で、次の要件を満たすもの  
 a. その事業が都市計画区域内において行われるものであること  
 b. その一団の宅地の面積が1000ヘクタール以上(三大都市圏の特定市町村の区域内にあっては、500ヘクタール以上)であること  
 c. その一団の宅地の造成が、優良な宅地の供給に寄与するものであることについて都道府県知事の認定(優良宅地認定)を受けており、その認定の内容に従って行われること
12. 都市計画区域内において行う一団の住宅または中高層耐火共同住宅の建設の用に供するための土地等の譲渡で、次の要件を満たすもの  
 a. その事業が都市計画区域内において行われるものであること  
 b. 一団の住宅の建設については、その住宅戸数が25戸以上であること  
 c. 中高層耐火共同住宅の建設については、住居の用に供される独立部分が15戸以上または住居部分の総延床面積が1000ヘクタール以上あり、かつ、住居の用に供される独立部分の床面積が50ヘクタール以上200ヘクタール以下であること等の要件を満たしていること   d. その一団の住宅または中高層耐火共同住宅の建設が優良な住宅の供給に寄与するものであることにつき都道府県知事または市町村長の認定を受けたものであること
13. 土地区画整理事業の施行区域内の土地を仮換地指定後3年以内に住宅地として譲渡する場合で、一定の要件を満たす土地等の譲渡

※ 用地買収の初期段階で、開発許可を受けるまでに至ってないような場合には、土地等を買取った時点ではこの特例を受けるための要件を満たさないことになりますが、一定期間内(原則としてその土地の譲渡の日から2年を経過する日の属する年の12月31日までの間)に開発許可の取得条件を満たし、「優良住宅地の造成等のための譲渡」に該当することが確実であると認められるものについては、「確定優良住宅地等予定地」として、その土地の譲渡のあった年に、この特例を受けることができます。 確定優良住宅地等予定地制度の対象となるのは、上記8.から13.の譲渡に該当するものとされています。

<計算方法>
この特例による税金は、課税長期譲渡所得金額に応じて、次の軽減税率で計算されます。    
計算は、次の算式によります
課税長期譲渡所得金額が4000万円以下の場合 課税長期譲渡所得金額×20%=所得税額及び住民税額
課税長期譲渡所得金額が4000万円超の場合 4000万円×20%+(課税長期譲渡所得金額-4000万円)×26%=所得税額及び住民税額  

<特例を受けるための手続> 買取りをする者から所定の書類の交付を受け、確定申告書に添付して所轄の税務署へ提出  
※ 詳細は所轄の税務署へお問い合わせ下さい   <特例を受けられない場合> 特定の民間宅地造成事業の用に供するために土地等が買取られた場合に該当し、1500万円の特別控除の 適用を受けるときは、この特例の適用は受けられないこととされています。

3.中高層耐火建築物の建設のための買換えの特例  

(1) 中高層耐火共同住宅の建設のための買換えの特例  
個人が、その有する首都圏、近畿圏、中部圏の特定の既成市街地等や近郊整備地帯等またはこれに準ずる区域(特定の市の市街化区域を含む)として定められた地区内にある土地等や建物等を譲渡し、原則としてその譲渡した年の12月31日までに、その譲渡した土地等または建物等の敷地の上に建築された地上階数3以上の主として住宅用の中高層の耐火共同住宅の全部または一部を取得して、その取得の日から1年以内に事業の用もしくは居住の用に供した場合または供する見込みである場合には、取得価額の引継ぎによる買換え特例が適用されます。 譲渡した資産の譲渡価額が買換え資産の取得価額以下であれば課税されません。 譲渡価額が取得価額を超える場合には、その超える部分の金額が課税されます。    

(2) 特定民間再開発事業の促進に係る買換えの特例  
個人が、その有する既成市街地等・高度利用地区・再開発地区計画などの区域内にある土地等、建物等を譲渡し、原則として、譲渡の年または譲渡の年の翌年までに、その譲渡をした土地等または建物等の敷地の用に供されている土地等の上に、一定の要件に該当する再開発事業として建築される地上階数4以上の中高層耐火建築物の全部または一部を取得して、その取得の日から1年以内に事業の用または居住の用に供した場合には、取得価額の引継ぎによる買換え特例が適用されます。 譲渡した資産の譲渡価額が買換え資産の取得価額以下であれば課税されません。 譲渡価額が取得価額を超える場合には、その超える部分の金額が課税されます。 ※ 譲渡した土地等の上に建築される中高層耐火建築物でなくとも、同じ地区内に建築される他の中高層耐火建築物を取得したときにも特例が適用されます。

4.特定事業用資産の買換えの特例  
この特例は、個人が事業用の土地や建物を譲渡して、原則として譲渡した年、またはその前年もしくは翌年に事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供した場合または供する見込みである場合に、課税譲渡所得金額が軽減されます。 <要件> この特例が適用される主な組み合わせ例は下記の表のとおりです   譲渡資産 買換資産
1. 既成市街地等内にある事務所、事業所等として使用されている建物(貸付の用に供されているものを含む)またはその敷地の用に供されている土地等で、平成3年3月31日以前に取得されたもの(平成14年1月1日以後の譲渡では所有期間10年超のもの)場合。 既成市街地等以外の地域内にある土地等、建物等
2. 誘致区域(首都圏の近郊整備地帯内や都市開発区域内の計画工業団地等、およびこれに類する一定の区域)外の土地等、建物等 誘致区域内にある土地等、建物等
3. 既成市街地等内にある土地等、建物等 既成市街地等内にある土地等、建物等で土地の計画的かつ効率的な利用に資するものとして所定の施策の実施に伴い、その施策に従って取得されるもの
4. 市街化区域または既成市街地等の地域内にある土地等、建物等で、その土地等または建物等の敷地の用に供されている土地等の上に建築面積が150?以上で、かつ、地上階数が4(特定の共同住宅にあっては3)以上の建物(「特定建物」という)を建築するために譲渡されるもの 市街化区域または既成市街地等の地域内にある特定建物、その特定建物の敷地の用に供されている土地等
5. 所有期間が10年を超える土地等、建物等 土地等、建物等    

※ 上記1.から4.までは平成18年12月31日まで、5.は平成15年12月31日までの間に譲渡するもの
(注) 買換資産の中に土地等があり、買換えによって取得した土地等の面積が、譲渡した土地等の面積の原則として5倍を超える場合には、その超える部分の面積に対応する部分は、買換資産に該当しないこととされています。

<計算方法> この特例は、他の買換えの特例と異なり、譲渡した資産の譲渡価額と買換資産の取得価額の大小に関係なく、必ず課税が生じます。 この特例による計算は、原則として次のとおりとなります。  
1. 譲渡した資産の譲渡価額が買換資産の取得価額以下である場合  
譲渡した資産の譲渡雅楽×20%=課税される収入金額 (譲渡した資産の取得費+譲渡費用)×20%=課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
課税される収入金額-課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用=課税譲渡所得金額    
2. 譲渡した資産の譲渡価額が買換資産の取得価額を超える場合  
譲渡した資産の譲渡雅楽-買換資産の取得価額×80%=課税される収入金額 (譲渡した資産の取得費+譲渡費用)×課税される収入金額/譲渡した資産の譲渡価額=課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用
課税される収入金額-課税される収入金額に対応する取得費と譲渡費用=課税譲渡所得金額  

<特例を受けるための手続> この特例の適用を受けるためには、確定申告書の「第三表」の「特例適用条文」欄に「措法37条」と記入し、その申告書に「譲渡所得計算明細書」を添付して所轄の税務署に提出しなければなりません。  
(注) この特例の適用を受けると、長期譲渡所得の100万円特別控除や優良賃貸住宅等の割増償却等の特例の適用を受けることはできません。

5.特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1500万円特別控除  
特定民間宅地造成事業等のための土地等の譲渡(平成6年1月1日から平成15年12月31日までの間に行われる譲渡に限る)に係る譲渡所得については、優良住宅地の造成等のために土地を売却した場合の特例との選択で、1500万円特別控除の適用が認められます。

<要件> 次のいずれかに該当する場合  
1. 開発許可を受けて行われる5平方メートル以上の一団の宅地造成事業
2. 土地区画整理事業として行われる5平方メートル以上の一団の宅地造成事業
3. 戸数が50戸以上の一団の住宅建設事業 ※ 同一地主の土地が、同じ事業の用地として2年以上に分けて売却された場合には、最初の年の売却についてのみ適用されます。

6.その他の特例  
その他の特例として次のようなものがあります。詳細については、所轄の税務署にお問い合わせ下さい。  

1. 国や地方自治体などから収用された場合の5000万円特別控除または代替資産を取得した場合の買換えの特例
2. 固定資産である土地や建物などを交換した場合の特例この特例は、土地と土地とか建物と建物というように同一種類の資産(所有期間1年以上のもの)を交換し、譲渡直前の用途と同一用途に供する場合には、譲渡がなかったものとされて課税が繰り延べられます。ただし、交換資産相互の価額の差額(交換差金)が、いずれか高いほうの価額の20%以下でなければ特例の適用を受けることはできません。
3. 特定土地区画整理事業等の場合の2000万円特別控除
4. 特定住宅地造成事業等の場合の1500万円特別控除
5. 農地保有の合理化等の場合の800万円特別控除

譲渡所得の申告手続
  
1. 税務署への手続 譲渡所得がある場合には、翌年の3月15日までに所轄の税務署に申告し、税金を納めることになります。 この場合の申告書は所得税の確定申告書B(第一表・第二表)及び第三表(分離課税用)というものを 用います。そのほか、税務署へは課税譲渡所得を計算するための「譲渡所得の計算明細書」、税額を計算するための「附表」を提出することになっています。
2. 市区町村役所(役場)への手続 税務署へ申告した場合には、その申告内容がすべて市区町村役所(役場)へ回りますので、手続は不要です。譲渡所得分の税金については、譲渡した年の翌年の6月までに他の所得の税金とあわせて納税通知書が市区町村役所(役場)からきますので、確認の上、銀行または郵便局で納付することになります。

固定資産税

土地や家屋を所有していると課税される税金で、一度課税されると所有しているあいだ毎年課税されます。この税金を納めるべき人は、毎年1月1日(賦課期日)現在、各市区町村に備え付けられた固定資産課税台帳にその土地、家屋の所有者として登録されている人です。

<計算方法> この税金の計算は次の算式によります。
不動産の価額(固定資産税評価額)×税率=税額
税率は、各市区町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は100分の1.4です。 納税前に市区町村から納税通知書が送付されますので、申告の必要はありません。 納期は市区町村により異なる場合がありますが、4月、7月、12月、翌年2月の4期になっています。
課税標準額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合には、固定資産税は課税されません。

固定資産税の特例  
1. 住宅用地の軽減措置   住宅の敷地の用に供されている土地については、課税標準額が軽減されます。

<要件>
もっぱら人の居住の用に供されている家屋の敷地であること。なお、一部が居住の用に供されている家屋(店舗併用住宅など)の場合には、居住部分の割合が4分の1以上のものに限られます。 一部が居住の用に供されている家屋の敷地の場合には、家屋の区分および居住部分の割合に応じて、敷地のうち所定の率をかけた部分が対象となります。 上記の要件に該当するものを「住宅用地」といい、原則としてこの住宅用地の軽減措置が適用されるのは、その家屋の床面積の10倍までの面積の土地に限られます。
<計算方法>
住宅用地のうち200平方メートル以下(共同住宅などの場合には、200平方メートルに住居の数を乗じて計算されます)の部分を「小規模住宅用地」といい、固定資産税評価額の6分の1が課税標準額として軽減されます。 住宅用地のうち200平方メートルを超える部分を「一般住宅用地」といい、固定資産税評価額の3分の1が課税標準額として軽減されます。    
2. 宅地に係る税負担の調整措置   平成12年度の評価替えに伴い、平成12年度から平成14年度までの宅地に係る固定資産税については、下記の表の負担水準の区分に応じ、それぞれ税負担の調整措置が講じられています。

(注) 「商業地等」とは、住宅用地以外の宅地および宅地比準土地である宅地等とされています。従って、宅地以外の介在農地や介在山林、宅地比準の雑種地等は含まれることになりますが、市街区域農地は含まれません。 なお、上表の負担調整率を適用した場合においても、税負担が上昇することとなる土地については、下記要件を全て満たすものであるときは、前年度の税額に据え置かれます

<要件> a. その土地の負担水準が全国平均(商業地等45%、一般住宅用地50%、小規模住宅用地55%)以上であること。 b. その土地の新評価額の下落率が全国平均(△12%)以上であること。     3. 農地に係る税負担の調整措置   農地に係る固定資産税については、下記の表の負担水準の区分に応じ、それぞれ税負担の調整率を毎年度、前年度の税額に乗じて求めます。

4. 新築住宅の減額制度   平成16年3月31日までに新築された住宅については、3年間(地上階数3以上の中高層耐火建築物については5年間)にわたり、固定資産税が1/2に減額されます。 <要件> 下記1.2.の全てに該当する場合   1. 住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること。 2. 居住用部分の床面積(区分所有の住宅にあっては専有居住部分の床面積)が、住宅の新築時期に応じて下記a.からc.のいずれかであること。   a. 平成12年1月1日までに新築されたもの 40平方メートル以上240平方メートル以下(戸建以外の貸家住宅にあっては、35平方メートル以上240平方メートル以下)   b. 平成12年1月2日から平成13年1月1日までの間に新築されたもの 40平方メートル以上280平方メートル以下(戸建以外の貸家住宅にあっては、35平方メートル以上280平方メートル以下)   c. 平成13年1月2日以後に新築されたもの 50平方メートル以上280平方メートル以下(戸建以外の貸家住宅にあっては、35平方メートル以上240平方メートル以下)   (注) 上記の要件を満たしても、減額の対象となるものは、住宅として使用する部分の床面積のうち120平方メートルまでの部分となります。 また、この減額措置は、田園型・郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されますが、避暑・避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適用されません。

都市計画税

この税金は、原則として都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されます。

<計算方法>
この税金の計算は次の算式によります。 不動産の価額(固定資産税評価額)×税率=税額
税率は、各市区町村によって異なる場合がありますが、標準となる税率は1000分の3です。納税前に市区町村から納税通知書が送付されますので、申告の必要はありません。納期は市区町村により異なる場合がありますが、4月、7月、12月、翌年2月の4期になっています。なお、住宅の敷地の用に供されている土地については、課税標準額が軽減されます。

<要件> もっぱら人の居住の用に供されている家屋の敷地であること。なお、一部が居住の用に供されている家屋(店舗併用住宅など)の場合には、居住部分の割合が4分の1以上のものに限られます。一部が居住の用に供されている家屋の敷地の場合には、家屋の区分および居住部分の割合に応じて、敷地のうち所定の率をかけた部分が対象となります。上記の要件に該当するものを「住宅用地」といいます。

<計算方法> >住宅用地のうち200平方メートル以下(共同住宅などの場合には、200平方メートルに住居の数を乗じて計算されます)の部分を「小規模住宅用地」といい、固定資産税評価額の3分の1が課税標準額として軽減されます。 住宅用地のうち200平方メートルを超える部分を「一般住宅用地」といい、固定資産税評価額の3分の2が課税標準額として軽減されます。

特別土地保有税

この税金は、土地を保有している場合のほかに取得した際にも課税されます。取得の場合には、1月1日または7月1日前1年以内に取得したもの。保有の場合は1月1日に所有するもので、いずれも土地の面積が下記の基準面積以上の場合に課税されます。
1. 東京都の特別区および指定都市の区の地域 --2000平方メートル
2. 都市計画区域を有する市町村の区域(1.の区域を除く) --5000平方メートル
3. その他の市町村の区域 --10000平方メートル

<計算方法>
保有分    取得価額×1.4%-固定資産税相当額=税額 取得分    取得価額×3%-不動産取得税相当額=税額

※取得価額とは、実際の取得価額であり、評価額ではありません。なお、保有分にかかる課税標準は当分の間、取得価額または修正取得価額(その土地の取得価額を地価の変動を勘案して修正した額)のいずれか低い金額とされています。

不動産所得に対する所得税及び住民税

所得税では、不動産の貸付による所得を不動産所得として分類し、課税されます。不動産所得としては主に、地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替料などが対象となります。
※敷金や保証金でも、契約時に一部又は全部を返還しないように定めているときは、その返還不要の金額は、その契約の年の収入となります。

<計算方法> 不動産所得の計算は次の算式で計算します。
総収入金額-必要経費-青色申告特別控除=不動産所得の金額
総収入金額は、地代、家賃等の収入が対象となり、必要経費はには固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費などがあります。青色申告特別控除は、青色申告をしている者が、正規の簿記の原則により記帳している場合は55万円、簡易な簿記の方法により記帳している場合は45万円、その他の場合は10万円が認められています。
(注) 事業的な規模(アパートなどは10室以上、一戸建は5等以上の貸付など)で不動産の貸付を行っている場合において、配偶者などの生計を一にしている親族がその貸付業務に専従しているときは、白色申告にあっては、事業専従者控除額(配偶者の場合86万円、他の親族の場合50万円)、青色申告にあっては、青色事業専従者給与(届出が必要)が、それぞれ必要経費として認められます

定期借地権の設定で受ける保証金について   定期借地権の設定で受け取る保証金は、借地期間が満了して土地の返還を受けるときに返還するものなので保証金を受け取ったことによる課税は生じませんが、無利子の保証金を預かることによって地主が利息相当分の利益を得ることになります。ここで、地主に対して、その利益を得た分が毎年どのように所得税の課税対象になるかという問題が生じます。その保証金の経済的利益(利息相当分)に係る所得税は、保証金の運営方法の違い等により下記のとおりとなります。 1. その保証金を預貯金、公社債などの金融資産として運用している場合 課税なし 2. その保証金を不動産所得や事業所得などの資金として運用している場合 課税なし 3. その他の場合(自宅の新築や生活費などに充てる場合) 保証金に適正な利率を乗じた利息相当額を不動産所得の収入金額として計上する ※ 適正な利率は、各年ごとの10年長期国債の平均利率によることとされています。 (ちなみに、10年度分は1.5%、11年度分は1.7%、12年度分は1.71%、13年度分は1.2%)      

個人の不動産所得に係る損益通算の特例   土地や建物などを貸付けることによって得た所得は不動産所得とされ、その不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算することができます。 ただし、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額(給与所得者等がマンション等を借入金によって購入してこれを貸付けることによって発生した赤字など)のうち、土地等(土地または土地の上に存する権利)を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象としないこととされています。 なお、建物とともにその敷地の用に供されている土地等を取得した場合において、借入金が建物部分と敷地部分とに区別することが困難であるときは、その借入金は、まず建物部分の購入資金に充てたものとし、その残額をもってその敷地を取得するために要したとものとして、借入金の利子を計算することとされています。

事業税

事業税は、都道府県に事務所又は事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税されるものです。ここでは、特に個人の賃貸業に係る事業税について説明しております。

<課税対象> 個人の事業税は、第一種事業、第二種事業、第三種事業として限定列挙されている事業について課税の対象とされます。不動産関係では、第一種事業に不動産貸付業、駐車場業、不動産売買業などが列業種とされています。不動産貸付業と駐車場業については、課税対象とされる基準が設けられており、次のような貸付けが課税の対象となります。

<計算方法> 個人の事業税は前年の1月1日から12月31日までの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。 ※所得税の青色申告特別控除は、事業税では適用されません。この税金の計算は次の算式によります。

(事業所得及び不動産所得の金額+青色申告特別控除の額-損失の繰越控除額の金額-事業主控除額)×税率=税額

※事業主控除額は年間290万円です。 ※税率は不動産関係の第一種事業の場合、100分の5となります。
※税率は不動産関係の第一種事業の場合、100分の5となります。

<個人の事業税の申告と納付> 毎年3月15日までに前年中の事業の所得などを都道府県税事務所に申告することになっていますが、所得税や住民税の申告をした人は、事業税の申告は必要ありません。納付は通常、8月と11月の年2回で、都道府県税事務所からくる納付通知書によって納付します。 ※事業税は都道府県税なので、条例によって各都道府県の課税方法が異なる場合があります。


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